Ante el incesante aumento del precio de compra de una vivienda de nueva construcción, cada día resulta más habitual plantearse la adquisición de una de segunda mano para reformar, pero ¿sabes realmente cuánto te puede costar?, ¿de qué factores depende el precio final? ... vamos a ayudarte a descubrirlo.
En este primer capítulo vamos a analizar los factores que más influencia tienen en el precio final de una reforma integral.
Partamos de la base de que el coste exacto de toda intervención requiere de un estudio pormenorizado de la misma, el cual desde BALMA te brindamos la posibilidad de efectuar sin ningún compromiso No obstante de una forma general y orientativa vamos a indicarte una serie de factores que tienen incidencia en el precio final de la reforma integral.
Los precios de la construcción en España varían grandemente en función de la localidad de que se trate, pudiendo existir diferencias incluso mayores del 20% entre las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia …) y otras poblaciones más pequeñas.
El emplazamiento concreto de la vivienda y las características del bloque en que se implanta son otro factor a considerar. Se debe tener en cuenta circunstancias tales como la facilidad de acceso, la posibilidad de instalar un contenedor de obra, la existencia o no de ascensor en la finca, etc.
Este factor posee una gran importancia debiendo percatarse si existen circunstancias tales como: defectos estructurales del inmueble, presencia de goteras y humedades, estado general de conservación, que pueden disparar el precio de la inversión previsto para la reforma integral.
Existe una gran variedad en el coste de los materiales y ejecución de las obras en función de la calidad de estas. Resulta muy importante conocer la realmente requerida en función del uso que se le vaya a dar a la vivienda (residencia propia, segunda residencia, alquiler, etc) , así como plantearse en que aspectos conviene invertir más.
El sistema de tramitación y coste de las licencias es de competencia municipal, variando en función de la localidad de que se trate; no obstante existen ciertas pautas generales que convendría considerar.
En general las intervenciones que no afectan a la estructura o fachada de la vivienda se tramitan por procedimientos más rápidos, baratos y sencillos (actuación comunicada, declaración responsable, etc) que las que sí afectan a estos elementos.
Es importante verificar que el edificio no presenta ningún tipo de catalogación o protección.
Lógicamente el alcance de la obra es el factor que genera una mayor repercusión sobre el coste de la misma.
Seguidamente se expone el siguiente desglose de las operaciones más comunes a llevar a cabo en una reforma integral para así sacar su precio.
Son necesarias tanto para eliminar elementos en mal estado o que se pretenden eliminar (puertas, ventanas, molduras, suelos, alicatados, aparatos sanitarios, etc) como para modificar la distribución interna de la vivienda a fin de ganar amplitud, comodidad, luminosidad etc.
En este último supuesto es fundamental conocer y asegurarse qué elementos constructivos pueden demolerse sin dañar la estructura de la vivienda.
La mas habitual consiste en el cambio de la carpintería exterior. Esta actuación puede requerir autorización de la comunidad de propietarios así como condicionar el tipo de licencia que se debe solicitar
Incluye una amplia variedad de trabajo por lo que suele tener una importante repercusión en el presupuesto final o no, en función de las actuaciones a realizar. Para la construcción de la nueva tabiquería interior, en caso de que ello resulte necesario, es importante decidir entre la tradicional o húmeda (tabiquería de ladrillo o material cerámico) o la seca (placas de yeso laminado tipo Pladur)
La sustitución del alicatado de las zonas húmedas de la vivienda suele ser una operación habitual teniendo influencia el estado en que se encuentre la superficie soporte.
En cuanto a los solados existe una amplia variedad de posibilidades (cerámico, hidráulico, porcelánico, laminados, maderas, continuos, etc). Resulta importante considerar si la ejecución del mismo puede realizarse sobre el ya existente o es necesario proceder a su levantado previo.
Son imprescindibles en cualquier reforma. Su precio varía sensiblemente en función del estado y operaciones a realizar en la superficie soporte (retirada previa de papel pintado, eliminación de gotelé, tratamiento de desperfectos, humedades, etc).
En cuanto a las puertas conviene estudiar el estado de las mismas a fin de valorar si procede su sustitución o simplemente basta con el lacado o barnizado de las ya existentes. Es fundamental considerar el grado de seguridad que presenta la puerta de acceso a la vivienda.
En las ventanas debe seleccionarse cuidadosamente el material (aluminio, PVC, madera, etc) y el sistema de apertura (corredera, practicable, abatible). Resultan elementos con gran importancia en cuanto al confort (aislamiento acústico) y ahorro energético (aislamiento térmico) Lo recomendando es que presenten rotura de puente térmico.
Normalmente en una reforma integral resulta necesaria su sustitución en la totalidad de la vivienda por motivos tales como:
- Garantizar condiciones perfectas de fiabilidad de servicio y seguridad.
- Adaptación a las necesidades propias de la nueva distribución (modificación de puntos de luz, tomas de corriente, etc)
- Adaptación a las nuevas necesidades tecnológicas (acceso de fibra, tomas de datos, tomas de tv, etc)
- Necesidad de tramitar un aumento de potencia para alimentar a los nuevos servicios generados con la reforma (equipos de climatización, etc)
Su ejecución suele requerir trabajos de albañilería para la apertura de rozas.
Debe realizarse por instalador autorizado el cual deberá legalizar la misma.
Si el estado de ambas instalaciones es correcto, se recomienda efectuar actuaciones mínimas que afecten tan sólo a las tomas de baño y cocina que sea necesario modificar. Esto hará que el precio de la reforma integral no se incremente en exceso.
Las obras a realizar dependerán de si la vivienda ya dispone de esta instalación y de, en caso de existir, el tipo qué sea (caldera individual, instalación centralizada de calefacción, equipos de climatización, etc).
Si la instalación es de nueva ejecución, para elegir el sistema más apropiado será necesario valorar la existencia o no de suministro de gas a la vivienda.
Normalmente la instalación más sencilla es la de equipos de aire acondicionado tipo bomba de calor. En este caso la ubicación de los equipos exteriores de climatización está normalmente regulado por normativa municipal
Finalmente, otro capítulo importante a considerar para calcular el precio de una reforma integral es el del equipamiento de las zonas húmedas (baño y cocina).
En ambos casos existe una gran variedad de propuestas y gama de precios. En los baños habrá que tomar decisiones como preferencia entre ducha o bañera, elección de aparatos sanitarios, grifería, etc.
La cocina debe ser cómoda y funcional, resulta fundamental tomar decisiones acerca del mobiliario, material de encimera, tipo de fregadero y grifería, etc.
En el próximo post, desglosaremos de manera orientativa los costes originados por la reforma integral de una vivienda tipo de 80m² de superficie, ubicada en un entorno urbano y para una calidad de materiales media.
Hace una semana escribimos acerca de las cosas que se deben tener en cuenta antes de embarcarse en una reforma integral en una vivienda, te dejamos aquí el link.
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